إجراءات فسخ عقد الإيجار

فسخ أي عقد من العقود، سواء التجارية أو المدنية أو العقارية، يتطلب الالتزام بمجموعة من الضوابط والإجراءات القانونية التي تنظم إنهاء العلاقة التعاقدية بين الأطراف، وتحدد حقوق كل طرف والتزاماته المترتبة على الفسخ، وهنا وجب تسليط الضوء على إجراءات فسخ عقد الإيجار، نظرًا لأنها إحدى المسائل القانونية التي تثير اهتمام الكثيرين من أصحاب العقارات والمؤجرين على حد سواء، كما أنها تحتاج إلى دراية بالأنظمة السعودية ذات الصلة لمعرفة الإجراءات القانونية اللازمة للفسخ ومتى يحق لكل طرف فسخ العقد.

أسباب فسخ عقد الإيجار

قبل التطرق إلى إجراءات فسخ عقد الإيجار نسلط الضوء على أسباب فسخ عقد الإيجار، حيث تنقسم هذه الأسباب إلى ثلاثة أقسام كالتالي:

أسباب تعود إلى المؤجر

عدم التزام المؤجر بالوفاء بما تم الاتفاق عليه من التزامات تجعل من حق المستأجر فسخ عقد الإيجار، على سبيل المثال منع المستأجر من الانتفاع بالعقار، أو اكتشاف عيوب مؤثرة في العقار تعوق استخدامه بشكل طبيعي.

أسباب تعود إلى المستأجر

عقد الإيجار يفرض التزامات على كلٍ من المؤجر والمستأجر، فإذا أخل أي واحد منهما بالتزاماته يكون للطرف الآخر الحق في المطالبة بفسخ العقد، وعليه فإن عدم وفاء المستأجر بالتزاماته يمكن المؤجر من إنهاء العقد، كأن يرفض دفع الأجرة المتفق عليها أو يتأخر في دفعها.

أسباب نظامية أو قهرية

وهي الحالات التي تكون خارجة عن إرادة كلا الطرفين، مثل هلاك العقار، أو حدوث ضرر كبير به يجعل من المستحيل الانتفاع به، أو صدور حكم قضائي يمنع من الانتفاع بالعقار.

ما هي إجراءات فسخ عقد الإيجار؟

إجراءات فسخ عقد الإيجار تحدد بناءً على حالة الإنهاء، حيث تكون على النحو التالي:

الإنهاء بالاتفاق بين الطرفين

إجراءات فسخ عقد الإيجار في حالة اتفاق الطرفان تكون كالتالي:

• تسجيل الدخول إلى منصة إيجار باستخدام الحساب المسجل بالمنصة.
• التوجه مباشرة إلى قائمة العقود المسجلة بالمنصة.
• تحديد العقد الذي ترغب في فسخه.
• إرسال الطلب إلى الطرف الآخر للموافقة عليه.
• بعد موافقة الطرف الآخر على طلب الفسخ تتحول حالة العقد إلى منتهٍ.

الإنهاء من طرف واحد

لا يجوز نظامًا إنهاء العقد بالإرادة المنفردة لأحد المتعاقدين، وللطرف المتضرر من إخلال الطرف الآخر بعد توجيه إشعار له، أن يطلب الفسخ بحكم من المحكمة المختصة، إلا في حالة اتفق الطرفان على الفسخ دون حكم، وبالتالي فإن إجراءات فسخ عقد الإيجار في هذه الحالة تتمثل في النقاط التالية:

• رفع دعوى فسخ إلى المحكمة العامة للنظر في فسخ العقد.
• تقديم الوثائق الداعمة للطلب، ومنها العقد الموثق، وما يثبت الإعذار، والأدلة التي تؤكد توافر إحدى أسباب الفسخ.
• التقدم إلى محكمة التنفيذ لاتخاذ الإجراءات اللازمة لتنفيذ الحكم القضائي الصادر بفسخ العقد وإخلاء العقار.

متى يحق للمؤجر فسخ عقد الإيجار؟

أتاح النظام السعودي للمؤجر فسخ عقد الإيجار في الحالات الآتية:

• تأخر المستأجر عن دفع الأجرة المستحقة حتى بعد إشعاره ومنحه مهلة مناسبة للسداد.
• قيام المستأجر بتأجير العقار من الباطن أو التنازل عنه لشخص آخر دون الحصول على إذن من المؤجر.
• استخدام العين في غرض آخر غير المتفق عليه.
• سوء استخدام العين بما يتسبب في إحداث تلفيات بها.

متطلبات خدمة إلغاء العقد من طرف المؤجر

توجد بعض المتطلبات التي يلزم توفيرها للحصول على خدمة إلغاء العقد من طرف المؤجر، وتشمل هذه المتطلبات الآتي:

• يلزم تقديم قرار إنهاء العقد الصادر للتنفيذ، شريطة أن يتضمن رقم العقد.
• الحكم القضائي إن وجد.
• إشعار تنفيذ إخلاء العقار في حالة توفره.
• نسخة من وثيقة التمثيل النظامي، إذا كان مقدم الطلب ينوب عن مالك العقار، مع العلم أنه مستند اختياري.

اقرأ أيضًا: خدمات محامي عقارات في السعودية

التعويض عن فسخ عقد الإيجار

فسخ عقد الإيجار قبل انقضاء المدة المحددة له لا يستوجب التعويض بذاته، سواء كان الفسخ من المؤجر أو المستأجر، وإنما يستحق التعويض إذا اشتمل العقد على شرط جزائي، أو إذا أخل أحد الطرفين بالتزامه التعاقدي وترتب على إخلاله ضرر لحق بالطرف الآخر وفق المادة (107) من نظام المعاملات المدنية، وفي هذه الحالة يلزم تقديم ما يثبت وقوع الضرر.

والتعويض له أكثر من شكل مختلف، على سبيل المثال:

• الشرط الجزائي المدرج في العقد.
• أجرة لم يتم دفعها قبل الفسخ.
• تكاليف معالجة الأضرار والتلفيات التي تسبب فيها المؤجر بالعين التي استأجرها.
• تعويض عن الضرر الذي نتج عن فسخ العقد دون مسوغ قانوني.
• التعرض للخسارة نتيجة عدم التزام المؤجر بما ورد في العقد.

يجب الإشارة إلى أن المشرع قد أتاح في المادة 442 من نظام المعاملات المدنية طلب فسخ عقد الإيجار إذا كان هناك عذر طارئ، لكنه لم ينفي حق المتضرر في المطالبة بتعويض في جميع الأحوال، حيث يحدد القاضي مدى استحقاق التعويض بناءً على وقوع ضرر من عدمه.

متى يُلجأ إلى الفسخ بالتراضي؟

• الفسخ بالتراضي يكون في حالة أراد المستأجر أن يخرج من العقار بسبب ظروف خاصة به، ووافق المؤجر على ذلك
• كما أنه يلجأ إلى الفسخ بالتراضي في حالة أراد المؤجر استرداد العقار لإصلاح التلفيات الموجودة به وإعادة ترميمه.
• إذا طرأ أي تغيير على الحالة الوظيفية أو المالية لأي طرف من الطرفين فإنه يتم فسخ العقد بموافقة الطرفين.

يمكنك الإطلاع على: التقاضي في القضايا العقارية بالسعودية

كيف يتم إلزام المستأجر بسداد باقي مدة العقد؟

دفع الأجرة عن المدة المتبقية في العقد لا يتم دفعها فور إخلاء المستأجر للعقار، أو إرساله إشعار للمؤجر بأنه سيترك العقار، حيث يتوقف ذلك على ما تم الاتفاق عليه بينهما بشأن الأجرة.

فالأجرة قد يتم الاتفاق على دفعها كل شهر، أو كل ستة أشهر، أو كل عام، وبناءً على ذلك يتم الدفع فور حلول موعد الاستحقاق، وللمؤجر الحق في مطالبة المستأجر بدفع الأجرة المستحقة.

وبناءً عليه فإن إلزام المستأجر بالسداد يكون على النحو التالي:

• في حالة وجود عقد إلكتروني موثق بين الطرفين يلجأ المؤجر إلى تقديم طلب للمطالبة باستحقاق الأجرة بموجب هذا العقد.
• إذا لم يكن هناك عقد موثق يلجأ المؤجر إلى رفع دعوى قضائية أمام المحكمة العامة لمطالبة المستأجر بسداد الأجرة المستحقة 

قد يهمك أيضًا: إجراءات نقل ملكية عقارية في السعودية

دور محامي العقارات في فسخ عقد الإيجار

فسخ عقود الإيجار تحتاج إلى اللجوء إلى محامي عقارات لكي يتولى القيام بالتالي:

• مراجعة بنود العقد لتحديد الموقف القانوني.
• إرسال الإنذار إلى الطرف الآخر بشأن فسخ العقد.
• جمع الأدلة التي تدعم الموقف القانوني لمقدم طلب الفسخ.
• رفع دعوى قضائية للمطالبة بتعويض في حالة الضرر نتيجة الفسخ.

في الختام نكون قد تعرفنا على إجراءات فسخ عقد الإيجار، بالإضافة إلى أسباب فسخ عقد الإيجار، والاختلاف التي يجوز للمؤجر فيها فسخ العقد، والتعويض في حالة الفسخ، ولمزيد من المعلومات حول هذه الإجراءات والأسباب يرجى التواصل مع محامي الرياض، حيث يمتلك الخبرة ولديه معرفة بالأنظمة التي تخضع لها عقود الإيجار بالمملكة.

الأسئلة الشائعة